横須賀中央の再開発で不動産価格は上がる？不動産屋として今後を予想してみました

横須賀中央駅前で進んでいる再開発。

「新しい建物ができるらしい」という話は聞いていても、

それで横須賀中央の不動産価格はどうなるの？

というところが、不動産を所有している方にとっては一番気になるところだと思います。

もちろん、未来の不動産価格を正確に予想することはできません。

そのうえで、日頃から横須賀の不動産を扱っている私個人の予想を先にお伝えすると、

横須賀中央駅周辺の不動産には、プラスに働く可能性が高いのではないかと思っています。

今回はその理由を、神奈川県内で実際に駅周辺の大規模開発が行われた「辻堂」のその後と比較しながら考えてみます。

※この記事は将来の不動産価格を保証するものではなく、公開されている計画や地価公示などをもとにした個人的な考察です。

横須賀中央駅前はこれから大きく変わる

現在、横須賀中央駅前では「若松町1丁目地区第一種市街地再開発事業」が進められています。

計画されているのは、単なる駅ビルの建て替えではありません。

商業施設やホテル、住宅などを組み合わせた複合的な開発で、駅前の歩行者空間なども整備される予定です。

さらに横須賀市は、横須賀中央駅周辺の他の街区についても、今後のまちづくりを検討していく方針を示しています。

つまり、

「駅前に新しいマンションが1棟建つ」

という話ではなく、

横須賀中央という街の中心部分そのものを更新していこう

という動きだと私は捉えています。

私が「プラスになる」と考える一番の理由

不動産価格を考えるとき、私は建物そのものよりも、

「その街に住みたいと思う人が増えるか」

が非常に重要だと考えています。

横須賀中央にはもともと、

京急線の快特停車駅であることや、商業施設、行政施設、病院、飲食店などが集まっているという強みがあります。

一方で、駅前の建物の老朽化など、街の中心部としては少し古さを感じる部分があるのも事実です。

ここが再開発によって変わる。

私はこれが結構大きいと思っています。

今まで横須賀中央を住宅購入の候補に入れていなかった人が、

「横須賀中央、意外といいかも」

と思うようになれば、不動産需要にも変化が出てくる可能性があります。

実際に街が大きく変わった「辻堂」はどうなった？

ここで参考にしたいのが、同じ神奈川県の辻堂駅です。

辻堂駅北口では、工場跡地を中心として「湘南C-X」という大規模な街づくりが行われました。

道路や公園などの整備に加えて、商業、住宅、医療などの機能が駅周辺に集められ、2011年には大型商業施設「テラスモール湘南」が開業しました。

現在の辻堂しか知らない方には意外かもしれませんが、駅北口の景色はこの開発によって大きく変わっています。

そして興味深いのが、その後の地価です。

開発直後、辻堂駅周辺の住宅地は＋7.5％

2012年の地価公示では、辻堂駅から約950mの住宅地が、

前年比＋7.5％

となりました。

しかも国土交通省は、この地点について、

辻堂駅前に大規模商業施設が開業したことで利便性が向上したこと

を地価上昇の背景として挙げています。

当時の神奈川県全体の住宅地は平均で下落していました。

そんな中で辻堂周辺では地価が上昇していた。

これは今回、横須賀中央の今後を考えるうえでも非常に興味深い事例だと思います。

しかも辻堂は「開発直後だけ」ではなかった

さらに面白いのが、その後です。

辻堂駅から約650mにある茅ケ崎市浜竹2丁目の住宅地では、

2014年　23万6,000円／㎡

だった公示価格が、

2024年　32万5,000円／㎡

まで上昇しています。

10年間で計算すると、

約37.7％の上昇です。

さらに2026年の地価公示では、辻堂駅から約750mの藤沢市辻堂3丁目が、

39万1,000円／㎡
前年比＋12.0％

となっています。

もちろん、これらすべてを「再開発のおかげ」と言うつもりはありません。

湘南エリア自体の人気や、新築住宅価格の上昇、住宅需要など、さまざまな要因があります。

ただ、

街が大きく変わる
→ 人が集まる
→ 住みたい人が増える
→ 住宅需要が高まる

という流れが実際に起こる可能性があることは、辻堂を見ているとよく分かります。

では横須賀中央も「辻堂化」する？

ここからは完全に私個人の予想です。

私は、

横須賀中央が辻堂とまったく同じようになるとは思っていません。

街の規模も違えば、人口動態や東京・横浜への距離、海や観光との関係など条件が違うからです。

ただし、

今の横須賀中央より、不動産市場にとってプラスになる可能性は高い

と思っています。

なぜなら横須賀中央は、ゼロから街を作る場所ではないからです。

すでに横須賀市の中心駅としての機能があり、商業、行政、医療、飲食などが集まっています。

そこに新しい住宅や商業・宿泊機能が加わり、駅前の印象まで変わる。

これは結構インパクトがあると思っています。

特に中古マンションは面白くなるかもしれない

私が個人的に注目しているのが、

横須賀中央駅周辺の中古マンションです。

再開発で新しい住宅が供給されれば、

「中古マンションにとって競合になるのでは？」

と思いますよね。

もちろん、その可能性はあります。

ただ、私は逆の現象も起こると思っています。

仮に再開発で新しく供給されるマンションがかなり高い価格になった場合、

「横須賀中央に住みたい。でも新築は高い」

という人が出てきます。

そこで比較対象になるのが周辺の中古マンションです。

例えば新築が5,000万円、6,000万円という価格帯になったとき、同じ駅徒歩圏で3,000万円台の中古マンションがあれば、

「中古なら現実的かも」

となる可能性があります。

新築マンションの価格が、そのエリアの中古住宅の見え方まで変えることがあるわけです。

私はここが、横須賀中央の既存マンションにとって意外と大きなポイントになるのではないかと見ています。

一方で、新築住宅の価格が抑えられる可能性も？

ここでもう一つ、気になる点があります。

今回の再開発には行政から多額の補助金が投入される計画となっているため、一部では、

「再開発によって供給される住宅の販売価格が、一般的なタワーマンションよりも抑えられるのではないか」

と予想する声もあります。

もし実際に新築住宅が比較的購入しやすい価格で販売された場合、先ほどお話しした

「新築が高い → 周辺の中古マンションにも需要が流れる」

という流れは弱くなる可能性があります。

むしろ、価格によっては周辺の中古マンションにとって強い競合になることも考えられます。

ただし、補助金が投入されていることと、住宅部分の販売価格が安く設定されることは別の話です。

現時点では実際の販売価格が公表されていないため、ここは今後の発表を待たなければ分かりません。

私自身も、今回の再開発で特に注目しているのは**「新築住宅がいくらで販売されるのか」**です。

例えば周辺中古マンションよりかなり高い価格で販売されれば、中古住宅の割安感が強くなる可能性があります。

反対に、想定よりも手頃な価格で供給されれば、既存マンションにとっては競合になる可能性があります。

つまり今回の再開発が横須賀中央の中古マンション価格にどう影響するのかを考えるうえで、

新築住宅の販売価格は、かなり重要なポイントになると私は考えています。

 

私は「再開発＝売るのを待つ」とは考えていません

ここまで読むと、

「じゃあ再開発が完成するまで売らない方がいい？」

と思うかもしれません。

私は必ずしもそうは思いません。

再開発は発表された時点、工事が始まった時点、建物が見えてきた時点など、完成前から街への期待が高まっていきます。

逆に数年待っている間に住宅ローン金利が上昇したり、景気や住宅需要が変わったりする可能性もあります。

不動産価格は再開発だけでは決まりません。

だから、

「再開発するから待つ」ではなく、「再開発というプラス材料がある今、自分の不動産はいくらで評価されているのか」を知っておく。

これが一番いいと思っています。

横須賀中央、これから面白くなると思います

あくまで私個人の予想ですが、

横須賀中央駅周辺の再開発は、周辺不動産にとってプラスになる可能性が高い。

私はそう考えています。

もちろん辻堂と同じような地価上昇になる保証はありません。

ただ神奈川県内には、実際に駅周辺の大規模な街づくりをきっかけに街の利便性が向上し、その後地価が大きく上昇した事例があります。

横須賀中央もこれから、

「昔からある横須賀の中心街」から「新しく住む場所として選ばれる街」へ変わっていけるのか。

不動産に携わる立場としても、かなり注目しています。

そして横須賀中央周辺に不動産を所有している方にとっては、この変化がご自身の不動産価格にどう影響するのか、気になるところだと思います。

今すぐ売却する予定がなくても、

「今の価格はいくらなのか」

を一度確認しておくと、再開発が進んだ数年後に価格がどう変化したのか比較することもできます。

横須賀中央周辺のマンション・戸建て・土地の売却や価格について気になる方は、お気軽にご相談ください。